Investir dans l’immobilier locatif avec la loi Pinel nécessite dans la majorité des cas la souscription à un crédit, l’achat étant basé sur un bien immobilier neuf situé en centre-ville. L’investisseur peut alors opter pour un crédit immobilier, un crédit in fine. En ce qui concerne celui-ci, est-il recommandé dans un investissement Pinel : les points-clés dans cet article.
Rappel sur les particularités du crédit in fine
Rappelons dans un premier temps que le crédit in fine est effectivement destiné à tout individu souhaitant acquérir un bien immobilier. Le taux du prêt est fixe. De plus, seuls les intérêts sont remboursables, et ce, pendant toute la durée du prêt. Ce n’est qu’au terme de la période convenue que l’investisseur rembourse le montant intégral de son prêt à l’organisme prêteur. Pour cela, ce dernier se constitue alors une épargne dont le capital doit être disponible au moment du remboursement en totalité du prêt. Notons néanmoins que les intérêts sont plus conséquents que ceux taxés dans le cadre d’un prêt classique qui est un crédit amortissable.
Loi Pinel : effet levier, gain d’impôts, possibilité de réalisation de plus-value
Dans le cadre d’un investissement Pinel, l’investisseur réduit ses impôts. Le montant de la carotte fiscale est fonction de la durée du placement : 6 ans, 9 ans, 12 ans. Avantage du montage par rapport au crédit in fine : la rentabilité de l’investissement est plus ou moins attractive. De plus, l’investisseur peut éventuellement revendre le bien à terme, avec la perspective de réaliser une importante plus-value. Le prêt peut être remboursé dans son intégralité, l’investisseur réalise des gains d’impôts ainsi que ceux afférents à la plus-value générée.
Par ailleurs, l’investisseur profite d’un effet levier, c’est-à-dire qu’il jouit des avantages générés par le rendement qui est de 3,5% à 4% par rapport au taux d’intérêt qui peut atteindre 2,5%.
Comment optimiser son rendement en loi Pinel ?
Comme mentionné plus haut, le principal avantage de la loi Pinel pour le loueur est d’augmenter le rendement de son activité, puisqu’il réduit ses impôts. Les risques de vacance locative sont également minimes, voire inexistants, dès lors que le bien profite d’une localisation privilégiée. Pour rappel, l’éligibilité à la loi Pinel dépend de l’appartenance ou non du bien aux zones tendues, c’est-à-dire aux localités à forte densité démographique. Ce sont les zones A Bis (Paris et ses couronnes immédiates), A (les grandes métropoles) et B1 (communes de plus de 250 000 habitants). Par conséquent, la clef incontournable pour profiter d’un rendement optimal : le choix de la localisation du bien, par rapport aux communes et au quartier.
La loi Pinel autorise également l’investisseur à faire louer le bien par les membres de sa famille. Ceux-ci néanmoins ne doivent pas appartenir au même foyer fiscal puisque l’objet principal de l’investissement touche le domaine fiscal, en l’occurrence la réduction de l’impôt sur le revenu.
Opter pour l’ancien ou pour le neuf ?
La loi Pinel est certes applicable au bien neuf. Pourtant, investir dans l’ancien est également possible, à condition de restaurer totalement le bien et lui conférer les mêmes particularités que le neuf en matière de performance énergétique.
Opter pour le neuf, c’est être totalement délesté de ces travaux, mais acheter à un prix plus élevé. De plus, l’investisseur doit savoir tabler sur la période entre la signature du contrat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) et la date effective de livraison.
Acheter un bien ancien en revanche, c’est avoir plus de chance de le localiser en plein centre-ville. Le coût des travaux peut atteindre un certain montant, ce qui peut donner lieu à un éventuel déficit foncier, déductible de l’imposition de l’investisseur.
